Neuregelungen für den Vermieter

"Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)"

Am 14.12.2018 ist das "Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz - MietAnpG)" vom Bundesrat verabschiedet worden. Die Mietrechtsänderungen treten am 01.01.2019 in Kraft.

Das Gesetz beinhaltet insbesondere folgende neue Regelungen:

Auskunftspflichten des Vermieters

Das Mietrecht sieht nunmehr eine umfassende Auskunftspflicht des Vermieters über die Vormiete und andere Ausnahmen vor.

Gemäß § 556 g Abs. 1a BGB neue Fassung sind die Vermieter, soweit die Zulässigkeit der Miete auf §556 e BGB oder § 556 f BGB neue Fassung beruht, verpflichtet, den Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung über Folgendes unaufgefordert Auskunft zu geben:

• Im Fall des § 556 e Abs. 1 BGB neue Fassung darüber, wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war.
• Im Fall des § 556 e Abs. 2 BGB neue Fassung darüber, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden.
• Im Fall des § 556 f Abs. 1 BGB neue Fassung darüber, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Im Fall des § 556 f Abs. 2 BGB neue Fassung darüber, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt.

Soweit der Vermieter seinen Auskunftspflichten nicht nachkommt, sieht das Gesetz vor, dass der Vermieter höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen kann, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Das Gesetz sieht jedoch auch die Möglichkeit vor, die Auskunft nachzuholen.

Modernisierungsumlage

Eine Umlage der Modernisierungskosten auf die Mieter kann bundesweit nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (derzeit 11 Prozent) erfolgen. Das Gesetz sieht eine Kappungsgrenze für die Modernisierungsumlage von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren vor. Liegt die Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter, beträgt die Kappungsgrenze 2 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren.

Berechnung der Modernisierungsumlage im vereinfachten Verfahren

Nach § 559c BGB neue Fassung soll ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage den Vermietern Modernisierungsmaßnahmen erleichtern. Soweit die Kosten der Mo-dernisierungsmaßnahmen den Betrag von 10.000,00 EURO nicht übersteigen, kann der Vermieter 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen.

"Herausmodernisieren"

Zukünftig wird nach § 559d BGB neue Fassung eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn

• der Vermieter nach Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen nicht innerhalb von 12 Monaten mit der Maßnahme beginnt.
• der in der Ankündigung enthaltene Betrag für die erwartete Mieterhöhung, die derzeitige Miete um mindestens 100 % übersteigt.
• der Vermieter die baulichen Veränderungen in einer Weise durchführt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters führen.
• die Arbeiten nach Beginn der baulichen Veränderung mehr als 12 Monate ruhen.

Gemäß § 6 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz neue Fassung stellt es nunmehr eine Ordnungswidrigkeit dar, wenn der Vermieter um einen Mieter von Wohnraum zur Kündigung oder zur Mitwirkung an der Aufhebung des Mietverhältnisses zu veranlassen, eine bauliche Veränderung in einer Weise durch-führt oder durchführen lässt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen. § 6 Abs. 2 Wirtschaftsstrafgesetz sieht hierfür nunmehr eine Geldbuße in Höhe von bis zu 100.000,00 EURO vor.

SIGEL Mietverträge finden Sie hier.

EU-DSGVO: Darauf müssen Vermieter achten

Nebenkostenabrechnung, Schufa-Auskunft, Fragebögen, SEPA-Lastschrift: Jeder Vermieter erhebt zwangsläufig persönliche Daten seiner Mieter oder lässt sie verarbeiten, zum Beispiel zum Ablesen des Stromverbrauches. Aus diesem Grund trifft Vermieter die EU-Datenschutzgrundverordnung genauso wie große Wohnungsbaugesellschaften oder Hausverwaltungen. Vermieter sollten daher in Zukunft einige Punkte im Umgang mit den Daten ihrer Mieter beachten, denn schlimmstenfalls drohen ihnen hohe Geldstrafen oder Schadensersatzansprüche von Mietern.

Einwilligung einholen

Aufgrund der DSGVO gewinnen zukünftig Einwilligungserklärungen an Bedeutung, denn die DSGVO stellt klar: personenbezogene Mieterdaten dürfen zukünftig nur dann verarbeitet oder an Dritte (z. B. Hausverwaltung, Handwerker, Notdienste) weitergegeben werden, wenn der Mieter sein Einverständnis dazu gibt. Es sei denn, der Vermieter ist durch den Mietvertrag zur Datenverarbeitung verpflichtet. Bei einer Datenweitergabe an Dritte muss der Vermieter seinen Mieter über die Weitergabe informieren. Dabei muss offen gelegt werden, was mit den Daten geschieht und wie lange sie gespeichert werden. Im Allgemeinen dürfen Daten nur an Dritte weitergegeben werden, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters besteht (beispielsweise beim regelmäßigen Ablesen der Zählerstände).

Dokumentationspflicht

Die erhobenen Daten unterliegen umfangreichen Dokumentationspflichten: Die DSGVO stärkt das Recht auf Auskunft über gespeicherte Daten, Berichtigung falscher Daten sowie auf Löschung von nicht mehr benötigten Daten. Der Vermieter muss auf Nachfrage dem Mieter eine Auflistung aller über ihn gespeicherten Daten zukommen lassen. Spätestens nach Auszug und Rückzahlung der Kaution müssen Mieter-Daten vollständig gelöscht werden – und zwar auch bei allen beteiligten Dritten.

Datensparsamkeit

Generell gilt das Prinzip der Datensparsamkeit: Im Allgemeinen sollen nur die wirklich benötigten Daten gespeichert werden, also Daten, die tatsächlich relevant und zweckgebunden sind. Vor jeder Datenerhebung ist daher ein konkreter Zweck zu ermitteln. Danach bestimmt sich der Umfang der Datenverarbeitung. Auch der zeitliche Zusammenhang ist maßgeblich. Es geht also nicht darum, welche Daten der Vermieter möglicherweise irgendwann einmal benötigt. Vielmehr muss er sich fragen, wozu benötigt er die Daten zum jetzigen Zeitpunkt konkret. Werden Daten eingefordert, die nicht zur Vertragserfüllung benötigt werden, muss dies vom Vermieter begründet werden. Je nach Status des Vertragsverhältnisses darf der Vermieter unterschiedliche Daten erheben: Bei Mietinteressenten handelt es sich dabei um allgemeine Kontaktinformationen. In der konkreten Bewerbungsphase können zusätzlich Bonitätsauskünfte eingefordert werden. SCHUFA-Bögen dürfen allerdings nur mit Einwilligung des Mietinteressenten gespeichert werden. Der Vermieter hat für eine geschützte Datenübermittlung zu sorgen. Erst bei Vertragsabschluss können die vollständigen Daten, die für das Vertragsverhältnis benötigt werden, erhoben werden. Sollte es nicht zum Vertragsabschluss kommen, müssen alle gesammelten Daten wieder gelöscht werden.

Vermieterbescheinigung zum 1.11.2015 – kostenloser Download

Informationen zum neuen Bundesmeldegesetz

Zum 1. November 2015 trat ein bundesweit einheitliches Bundesmeldegesetz in Kraft, das die 16 Landesmeldegesetze ablöst. Das Bundesmeldegesetz brachte einige gesetzliche neue Vorgaben mit sich. Wesentlicher Bestandteil war die Wiedereinführung der Vermieterbescheinigung.

Vermieterbescheinigung ab 1.11.2015 wieder Pflicht

Vermieter sind ab November 2015 verpflichtet, bei der An- und Abmeldung des Mieters beim Einwohnermeldeamt mitzuwirken. Konkret heißt dass, wer seine Wohnung wieder neu vermietet, muss seinem ein- bzw. ausziehenden Mieter eine sog. Vermieterbescheinigung ausfüllen. Durch die Vermieterbescheinigung soll Scheinanmeldungen wirksamer begegnet werden.

• Der Vermieter bzw. eine beauftragte Person, zum Beispiel der Verwalter, muss dem Mieter den Ein- bzw. Auszug innerhalb von zwei Wochen schriftlich oder elektronisch bestätigen.
• Die ausgefüllte Vermieterbescheinigung muss der Mieter dann beim Einwohnermeldeamt vorlegen, wenn er sich an- oder abmeldet.
• Bei Bezug durch den Eigentümer erfolgt die Bestätigung des Wohnungsgebers als Eigenerklärung der meldepflichtigen Person.

Die Bestätigung muss folgende Daten enthalten

• Name und Anschrift des Vermieters
• Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugs- oder Auszugsdatum
• Anschrift der Wohnung
• Namen der meldepflichtigen Personen

Bei Verstößen droht Bußgeld

Wer die Vermieterbescheinigung nicht oder nicht richtig ausstellt, muss mit einem Bußgeld von bis zu 1.000 Euro rechnen. Wer einem anderen eine Wohnanschrift anbietet, ohne dass dieser dort tatsächlich einzieht oder einziehen will, muss mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro rechnen.

Vermieter kann Auskunft von der Meldebehörde verlangen

Neu ist auch ein Auskunftsanspruch des Vermieters: Er kann sich durch Rückfrage bei der Meldebehörde davon überzeugen, ob sich der Mieter tatsächlich an- oder ab- gemeldet hat. Umgekehrt muss aber auch der Vermieter der Meldebehörde auf Verlangen mitteilen, wer bei ihm wohnt oder gewohnt hat. Entsprechende Formulare für die Bestätigung des Wohnungsgebers (sogenannte Vermieterbescheinigungen) sollen bei den Einwohnermeldeämtern zum Download zur Verfügung stehen oder als Vordruck zur Abholung bereit liegen. Das Formular kann bei allen Einwohnermeldeämtern in Deutschland verwendet werden.

SIGEL Mietverträge sind topaktuell und absolut rechtssicher

Zum 1. Juni 2015 trat das Mietnovellierungsgesetz (MietNovG) in Kraft. Wir haben sowohl auf die Einführung des Mietnovellierungsgesetzes als auch auf aktuelle BGH-Urteile reagiert. Alle Mietverträge sind topaktuell und absolut rechtssicher. Die Neuregelung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch in den Paragraphen 556d ff. verankert. Im Wesentlichen sieht das Gesetz die Einführung einer sogenannten „Mietpreisbremse“ vor und regelt das Thema „Maklerprovision“ neu.

Ziel der Mietpreisbremse

Das Ziel der Mietpreisbremse ist, dass Mieten für privat genutzte Wohnräume nicht mehr beliebig steigen dürfen. Die Bundesländer sind ermächtigt, angespannte Wohnungsmärkte zu definieren und diese mit einer Mietpreisbremse für die Dauer von 5 Jahren zu belegen. Kein Bundesland ist jedoch verpflichtet, eine Mietpreisbremse einzuführen. Mieterhöhungen dürfen ab 1. Juni höchstens 10 Prozent über einer vergleichbaren Wohnungsmiete liegen. Über örtliche Mietspiegel kann der Mieter die Vergleichsmiete für jede Wohnung ermitteln und prüfen. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1.Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden.

Bestellerprinzip

Ebenfalls von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen ist die erste Vermietung einer Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung oder Sanierung. Mieten, die bereits heute über den zulässigen 10 Prozent liegen, genießen Bestandsschutz. Mieter haben keinen Anspruch darauf, dass diese Mieten gesenkt werden. Gleichzeitig wurde im Mietnovellierungsgesetz das Maklerrecht neu geregelt. Hier gilt das Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt“. Zukünftig zahlt derjenige die Maklergebühren, der den Makler beauftragt hat. Nach dem Bestellerprinzip zahlt auch derjenige, in dessen Interesse der Makler überwiegend tätig ist. In der Praxis ist dies meistens der Vermieter. Eine von dieser Neuregelung abweichende Vereinbarung ist ungültig.

Schönheitsreparaturen

Die Klausel für „Schönheitsreparaturen“ darf zukünftig nur noch in Mietverträgen stehen, wenn die Wohnung frisch renoviert übergeben wird. Mieter, die in eine nicht renovierte Wohnung einziehen, sind bei Auszug von der Kostenübernahme für Schönheitsreparaturen befreit. Konnten Mieter bisher grundsätzlich bei Auszug zur Zahlung von Schönheitsreparaturen aufgefordert werden, hat das BGH nun entschieden, dass dies unzulässig ist.

Mietrechtsänderung seit 1. Mai 2013

Seit 1. Mai 2013 greift die Mietrechtsänderung. Schwerpunkte der Änderungen sind die vereinfachte Durchsetzung energetischer Modernisierungsmaßnahmen sowie besserer Schutz von Vermietern vor nicht solventen Mietern. Aktuelle Neuerungen sind in den SIGEL Mietverträgen eingearbeitet. Es besteht 100%ige Rechtssicherheit bei Sigel Mietverträgen.

Die Änderungen im Überblick:

• Vereinfachte Durchsetzung energetischer Modernisierung
• Minderungsausschluss bei energetischer Sanierung
• Energetische Beschaffenheit als Wohnwertmerkmal
• Kündigungsschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
• Berliner Räumung und erleichterte Räumung bei Aufnahme Dritter
• Sicherheitsleistung für Mietforderungen und beschleunigte Bearbeitung von Räumungsprozessen
• Absenkung der Kappungsgrenzen
• Nichtzahlung der Kaution als Kündigungsgrund
• Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung (Contracting)

Ausführliche Informationen zur Mietrechtsänderung finden Sie auch bei Haufe Verlag.